مكتب حازم المدني محامون و مستشارون قانونيون

عقد الايجار وابرز حالات فسخه

عقد الإيجار هو اتفاق يتم بين طرفين، مالك الممتلكات والمستأجر، حيث يمنح الأخير حق استخدام الممتلكات لفترة زمنية محددة مقابل مبلغ مالي،و يعد عقد الإيجار أداة قانونية تحدد حقوق والتزامات الطرفين ، وتكمن أهمية عقد الإيجار في توفير إطار قانوني يحدد الحقوق والواجبات لكل طرف، ما يسهم في تجنب النزاعات وضمان استقرار العلاقة بين المؤجر والمستأجر. كما يحدد العقد مدى التزام الطرفين بالشروط المتفق عليها، مثل المدة وقيمة الإيجار.

ومن هنا ،تعتبر عقود الإيجار من العقود المهمة والشائعة في المعاملات اليومية بين الأفراد والشركات. وقد صدر مؤخراً نظام المعاملات المدنية الجديد ، والذي اشتمل على تنظيم مفصل لعقد الإيجار .

ومن ابرز ما جاء به النظام ،إلزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر صالحة للانتفاع، وأوجب عليه القيام بالإصلاحات اللازمة لها طيلة مدة الإيجار، وهو ما يُعد ضمانة مهمة للمستأجر.

بالاضافة الى ذلك، منح النظام المستأجر الحق في إنهاء الإيجار دون تنبيه إذا امتنع المؤجر عن القيام بإصلاحات ضرورية، كما حظر الاتفاق على إعفاء المؤجر من التزاماته تجاه المستأجر.

وفي المقابل، لوحظ أن النظام قيّد حق المؤجر في زيادة الأجرة أو تغيير شروط العقد، بحيث اشترط ضوابط محددة لذلك، مراعاة لمصلحة المستأجر أيضًا..

وبذلك يتضح لي جليًا التوجه العام نحو تعزيز حماية المستأجر وضمان حقوقه في مواجهة المؤجر، وهو ما يحقق التوازن المنشود في هذه العقود المهمة.

وهنا نريد ان نشير الى أنه من بين الحين والآخر قذ يحدث بعض الخلافات التي تستوجب فسخ هذا العقد،وقد نظم نظام المعاملات المدنية الجديد حالات فسخ عقد الإيجار بما يحمي حقوق طرفي التعاقد،وفيما يلي أبرز حالات فسخ العقد وهما :

لكل من المتعاقدين طلب فسخ عقد الإيجار إذا حدث عذر طارئ متعلق به، ويلزمه تعويض المتعاقد الآخر عما ينشأ عن هذا الفسخ من ضرر.
إذا كان المؤجر هو الذي يطلب فسخ العقد فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي التعويض أو يحصل على ضمان كافٍ ( وذلك استنادا لنص المادة الثانية والأربعون بعد الأربعمائة).
إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة في مواعيدها المتفق عليها في العقد، يحق للمؤجر مطالبة المحكمة بفسخ العقد.
إذا قام المستأجر بتأجير العقار المستأجر إلى الغير دون موافقة المؤجر أو استعمله في غير الغرض المؤجر من أجله، يحق للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار.
إذا أخل المستأجر بالالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة وإجراء الصيانة اللازمة لها، مما يترتب عليه ضرر، يحق للمؤجر طلب فسخ العقد.
إذا حصلت ضرورة تقتضي هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه، وتعذر تمكين المستأجر من مثله أو ما يقوم مقامه، يفسخ العقد.
إذا طرأ تغيير تنظيمي على وضع العقار المؤجر بأن خصص للنفع العام، مما يتعذر معه الاستمرار في التعاقد يفسخ العقد بناء على طلب المستأجر.

واخيرا ، نريد ان نشير الى ان عقد الايجار لا ينتهى بموت احدى المتعاقدين ، و لورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، أو فى حالة أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم، و فى ذات الوقت يحق للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه، وذلك إستنادا لنص المادة الحادية والأربعون بعد الأربعمائة . من نظام المعاملات المدنية الجديد .