إلزام المقاولين بالتأمين ضد العيوب الخفية للمباني

بتاريخ 3/5/2020 م الموافق 11 رمضان 1441 هـ أصدرت وزارة الشؤون البلدية والقروية تبعا قرار مجلس الوزراء، الذي نص على إلزام المقاولين بالتأمين من العيوب الخفية، التي تظهر على المباني و الإنشاءات بعد استخدامها، وأتى ذلك القرار بناء على الصلاحيات المخولة للوزارة بصفتها الجهة المختصة والمنوطة بتنظيم كافة الجوانب والأمور المتعلقة بتشييد المباني بالمملكة، وسيبدأ تطبيق القرار بشكل تدريجي على 4 مراحل، ابتداء من مدينة الرياض لمدة 6 شهور، ثم الاستمرار في التطبيق حتى يشمل تطبيقه، كافة مناطق المملكة، حتى اكتمال وانتهاء المرحلة الرابعة من مراحل التطبيق التدريجية، مضافا إلى ذلك أن مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية من العيوب الخفية ستكون لمدة 10 سنوات.

تبعا لذلك القرار ونتيجة له، قامت مؤسسة النقد العربي السعودي، بإصدار الوثيقة النموذجية الخاصة بالتأمين من العيوب الخفية، التي تمثل وسيلة لحماية حقوق المؤمن له، ضد أي عيب من العيوب الخفية في إنشاءات المباني، التي قد تؤدي إلى إضعاف قوة وثبات استقرار المباني، نتيجة للقصور في تصميم المبنى أو المواد المستخدمة في البناء أو ألإنشاء، وتطبيقا لذلك، يبدأ سريان تلك الوثيقة وفقا للتاريخ الموضح في جدول الوثيقة، وبالتقويم الميلادي، وتأكيدا على ميعاد السريان وتطبيقه، تقوم شركة التأمين بإصدار ملحقا لوثيقة التأمين، من أجل النص على سريان الوثيقة والتأكيد عليه، ويستمر سريان الوثيقة لمدة 10 سنوات، عملا بمقتضيات قرار الوزارة التي على أساسه أصدرت مؤسسة النقد العربي السعودي تلك الوثيقة، وتنتهي الوثيقة بانتهاء مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية.

وتتضمن تلك الوثيقة، الشروط والأحكام الذي يمكن من خلالها مساءلة المقاول المنفذ الذي قام بتشييد المبني، وكذلك مصمم المبنى والمشرف عليه، عن أي عيب من العيوب الخفية المحتمل ظهورها على المبنى بعد استخدامه، والهدف من وضع تلك المدة، هو المحافظة على سلامة المبنى من الضعف والانهيار، لكونها ضمان، للحفاظ على سلامة المؤمن له ضد الأخطار المحتمل حدوثها ووقوعها مستقبلا.

تصدر وثيقة التأمين بثلاثة خطوات وهي:

• التعاقد مع المقاول الذي سيقوم بتشييد المبنى، عبر منصة (بلدي)، بواسطة الموقع الإلكتروني للوزارة.
• إرفاق وثيقة التأمين.
• إصدار شركة التأمين لشهادة إذن إشغال المبنى.

شروط إصدار وثيقة التأمين:

• دفع أقساط التأمين المستحقة لشركة التأمين.
• السماح بحصول شركة التأمين على شهادة تأكيد السلامة بعد دفع أقساط التأمين المستحقة للشركة.
• إصدار ملحقا يقضي ببدء سريان الوثيقة.
• إصدار شركة التأمين لشهادة إذن إشغال المبنى، لبيان الإنجاز الفعلي للمبنى.

وتتجسد أهمية تلك الوثيقة في عدة جوانب، فهي تمثل شرطا أساسيا لإصدار شهادة إذن إشغال المبنى، وهي إلى ذلك تمكن شركات التأمين من متابعة جميع مراحل تشييد المباني الجديدة بكافة أنواعها، التي شملها القرار، لأن القرار لا يسري على المباني المشيدة قبله.

ومن أبرز ملامح تلك الوثيقة، وضعها حدأ أدنى للتأمين الإلزامي، والنص على بعض الاستثناءات لتغطية مخاطر العيوب الخفية، واشتراطها الموافقة الكتابية المسبقة من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي للسماح بتعديل حدود مدة التأمين و مدّة التغطية التأمينية، ووضعها حدا أقصى لمبلغ التأمين في حالة تعدد المؤمن لهم، حيث نصت الوثيقة على أن المسؤولية الكُلْيَة لشركة التأمين لا تتعدد تبعا تعدد المؤمن لهم، فلا تتحمل الشركة المسؤولية نتيجة تعدد المؤمن لهم، لأن الأساس هو أن المؤمن له فردا واحدا، والاستثناء هو التعدد، وفي حالة التعدد أيضا، تتعامل الشركة على أساس كون المؤمن له هو فرد واحد فقط، وأخيرا، حددت الوثيقة بعض الاستثناءات فيما يتعلق بمسؤولية شركة التأمين عن التعويض، في مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية.

وتتمثل تلك الاستثناءات في التالي:

1. زيادة مدّة التغطية التأمينية عبر ملحق وثيقة التأمين.
2. دفع مبلغ القسط الإضافي المناسب لشركة التأمين.

ويتم تحديد مبلغ التعويض بالاتفاق بين شركة التأمين والمؤمن له، ويشتمل على ذلك التعويض على التعويض عن العيوب الخفية التي تلحق الضرر بالمباني و الإنشاءات وتؤدي لإضعاف قوتها وتهديد استقرارها، وأيضا التعويض عن الثمن والرسوم التي يدفعها المؤمن له، ويدفع التعويض خلال مدة التأمين أو مدّة التغطية التأمينية، علما بأن الوثيقة النموذجية الصادرة من مؤسسة النقد العربي السعودي، وضعت بعض الاستثناءات تقوم فيها شركة التأمين بدفع مبلغ تعويضي إضافي للمؤمن له بما يزيد عن التعويض المتفق عليه في الوثيقة، وتلك الاستثناءات هي:

أولا: التعويض عن المبالغ المالية الزائدة التي يدفعها المؤمن له:

يشتمل على هذا القسم على التعويض عن المبالغ المالية الزائدة عن مبلغ التعويض المحدد والمنصوص عليه في وثيقة التأمين، وتتمثل تلك المبالغ المالية الزائدة التي يدفعها المؤمن له، لإصلاح الأضرار المادية التي لحقت بالمباني، لمنع التهديد الذي قد يؤدي لانهيارها، وكذلك المبالغ التي يدفعها المؤمن له لإعادة البناء بالكامل، وذلك في حال ما إذا كانت التكلفة المالية لإعادة البناء الكاملة للمبنى، أكبر من القيمة التأمينية المحددة والمنصوص عليها بوثيقة التأمين.

ثانيا: التعويض عن الثمن أو الرسوم التي دفعها المؤمن له:

أما ذلك القسم من التعويض، فهو يشتمل على التعويض عن الثمن أو الرسوم التي دفعها المؤمن له الزائدة عن مبلغ التعويض المحدد والمتفق عليه وقد نص عليه بوثيقة التأمين، ولتلك الثمن أو الرسوم، أشكال عدّة ومختلفة، تتمثل في الرسوم القانونية والمهنية ورسوم الاستشاريين المتخصصين في المجالات المختلفة ذات الصلة بالتصميم والتشييد والبناء، وكذلك ثمن إصلاح ما لحق البناء من ضرر أو استبداله أو تدعيمه.

واستثناء من تلك الثمن والرسوم، فإن الثمن والرسوم التي يدفعها المؤمن له، للمطالبة بمبلغ التعويض المنصوص عليه، لا تدخل في نطاق التعويض، التي تلتزم شركة التأمين بدفعه للمؤمن له، بموجب بنود ونصوص وثيقة التأمين.

ويقوم المؤمن له بتحمل ودفع مبلغ التحمل في أثناء مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية، عند المطالبة بمبلغ التعويض عن أي نوع من أنواع العيوب الخفية، ويتم تحديد المبلغ والنص عليه في وثيقة التأمين، ويتمثل ذلك المبلغ في كافة المبالغ المالية التي يتحملها ويدفعها المؤمن له في أثناء مدة التأمين، من أجل المطالبة بالتعويض من شركة التأمين، عن أي نوع من العيوب الخفية، وذلك وفقا لمقتضيات بنود ونصوص وثيقة التأمين وعملا بها، وفي حالة تعدد المطالبات، وكان العيب الخفي واحد، تعامل تلك المطالبات المتعددة على أنها طلب واحد فقط، نظرا لأن العيب الخفي واحد فقط، وبذلك لا يجوز أن تتعدد المطالبات في تلك الحالة، إما إذا تعددت واختلفت العيوب الخفية، جازت المطالبة بالتعويض عن كل عيب من تلك العيوب استقلالا، أو بالأحرى المطالبة بالتعويض عن كل عيب من العيوب على حِدَةٍ.

وعند انتهاء مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية، ينتهي حق المؤمن له في المطالبة بالتعويض عن أي عيب من العيوب الخفية، كما لا يحق للمؤمن له التعاقد مع شركة التأمين من أجل الحصول على مدة تأمين وفترة تغطية تأمينية أخرى، من أجل الحصول على كامل مبلغ التحمل أو حتى جزء منه.

ولا تلغى وثيقة التأمين في مدة التأمين وفترة التغطية التأمينية، كما لا يحق لكل من شركة التأمين أو المؤمن له إلغاءها، إلا في حالتين فقط وهما:

1. وجود مطالبة أو عدة مطالبات، قد دفع المؤمن له، قيمتها، أو الرسوم، أو الثمن، أو  مبلغ التحمل، الخاص بتلك الطلبات، بما يتجاوز مبلغ التعويض المتفق والمنصوص عليه في وثيقة التأمين، مع عدم مطالبة المؤمن له بتطبيق مادة إعادة القيمة التأمينية، ومفاد هذه الحالة هو أن المؤمن له، قد قام بدفع مبلغ التحمل الخاص بتلك المطالبة، لإلغاء الوثيقة، بأي شكل من الأشكال، ولم يطلب من شركة التأمين إعادة ما دفعه من قيمة تأمينية للشركة، فما يريده هنا هو فقط إلغاء وثيقة التامين، بواسطة تقديم طلب بذلك، إلى الجهة المختصة.
2. الانتفاء الكلي للمباني المؤمن عليها ما لم يكن ذلك راجعا إلى عيب خفي.

وبناء على ما سبق، فإن العيوب الخفية في العناصر الإنشائية أو الواقية، التي تضعف قوة وثبات واستقرار المباني، وتحدث نتيجة الأخطاء والقصور في التصميم والإنشاء، أو فحص التربة أو مواد البناء، ولا تظهر ولا تكتشف ألا بعد إصدار شهادة إذن إشغال المبنى، كانت السبب الرئيسي في إصدار الوزارة لقرارها، الذي ألزم المقاولين والمصممين والمشرفين على التشييد والبناء، بالتأمين من تلك العيوب، لضمان التزامهم بالمواصفات القياسية للتشييد والبناء المنصوص عليها نظاما وعدم مخالفتهم لها، وتأكيدا على ذلك القرار، وتطبيقا له، تم إصدار وثيقة التأمين لحماية المؤمن.